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保穩!房貸利率“換錨”,上海多銀行水平低于新規下限,月供影響甚微

经济观察网 记者 王涵10月8日,房貸利率“換錨”首日,自8月25日公布的參考貸款市場報價利率(LPR)的房貸利率新政過去以來,商業銀行平穩過度。全國大中城市中,上海一直是房貸利率的“窪地”城市,保持“量價穩定”的趨勢,目前據經濟觀察網記者了解到,房貸新政後多家銀行的房貸利率仍低于新規下限。

記者從央行上海方面獲悉,LPR新政執行後,上海當前執行房貸利率爲首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點,即不低于4.65%,二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR+60基點,即不低于5.45%。

上述人士表示,堅持“房住不炒”定位,此次定價機制改革後,上海個人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩定。個人住房貸款利率對市場供求影響大,同時也是LPR定價改革的重要組成部分,但是不會因爲LPR定價基准改革而影響到房地産市場原有的均衡。

同時,記者從融360大數據研究院監測的公開數據看,上海地區個別銀行仍按照貸款基准利率4.90%來進行報價,其他銀行在挂鈎LPR以後,部分銀行首套房水平暫時仍低于新政要求的全國下限(4.85%):中行、農行、交行、華夏銀行等7家銀行首套房水平爲4.65%,即LPR減20個基點。若對比原先有基准利率折扣的銀行,以基准利率95%爲例也較此前下降0.005%。

一家國有行的滬上某支行個貸經理告訴記者:“相對優質的客戶有折扣空間,LPR新政實施後,目前給予客戶的房貸利率與原先變化不大。不過也存在房貸利率隨時調整的可能。”

另外,上海地區的二套房方面,從檢測數據看銀行主流水平和新政下限持平,爲5.45%,比之前高了6BP,國有行與股份行以執行該水平爲主,其他的絕大部分銀行也都按照加點數來進行報價,招行和光大銀行則按照4.85%的水平上浮10%進行報價,即二套房實際執行水平爲5.335%,也低于規定下限。

在信貸額度緊張和嚴控房市的背景下,融360分析師李萬賦坦言:“房貸利率上行趨勢或將延續。而且,隨著LPR房貸新政逐漸鋪開,之前面臨新政上漲壓力但尚未調整的銀行可能會在短期內有新的動作,也會進一步帶來所在城市房貸水平的進一步上漲。”

房貸新政錨定的是最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)爲定價基准加點形成,而從前兩期LPR的報價水平來看,5年期的LPR變化頻率可能會遠低于1年期LPR,大概率會保持一個中短期的穩定。

對此,李萬賦補充認爲:“房貸利率挂鈎LPR後,變化頻率雖然相對于之前參考貸款基准利率會快一些,但也不會月月都變,LPR新政對房貸利率水平的影響將會逐漸弱化,保證房地産市場的平穩。”

值得一提的是,2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

那麽,LPR定價機制改革的推進,是否會影響房按揭貸款的成本,即月供金額的大小?以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款爲例,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者:“類似月供額的變動非常小,基本上不會對購房者形成太多幹擾。而從城市結構上看,二線城市的負擔增加相對會大一點,而三四線城市則沒有太明顯的負擔,甚至有減負的現象。”

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