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財經

原創 一年虧損5個億,長租公寓青客赴美沖刺IPO

10月8日,長租公寓服務商青客公寓正式向美國證券交易委員會遞交了F-1招股文件,欲以發行ADS(美國存托股票)的形式募資至多爲1億美元。

相比于之前同樣被傳出赴美上市計劃的蛋殼公寓和自如,青客公寓更早一步正式遞交了招股說明書,也或將成爲長租公寓海外上市第一股。

青客公寓預計將以“QK“爲交易代碼登陸納斯達克,摩根士丹利和中金公司將共同擔任本次IPO的承銷商。

一年虧損5億,租賃收入占比降低

招股書顯示,青客公寓2017年和2018年的營業收入爲5.23億元和8.90億元,同比增長70.3%;淨虧損分別爲2.45億元和4.99億元;經調整後的EBITDA分別爲負6420萬元和負2.21億元人民幣。

截至2019年6月30日止9個月,青客公寓的營收爲8.98億元,同比增長51.4%;淨虧損則爲3.73億元,略高于2018年同期的3.24億元。

從核心數據來看,青客公寓正是整個長租行業的所面臨的處境,持續燒錢依然是目前主要狀態。租賃收入成爲青客公寓的主要收入來源。從收入結構來看,租賃收入分別占2017年總營收和2018年總營收的97.35%和89.55%;而截至2019年6月30日止9個月,租賃收入在總營收的占比爲88.29%,換言之,增值服務的占比已接近12%,增值服務即包括寬帶網絡、公共事務、青客優選以及房東或租戶的賠償金。

青客公寓的增值服務占比由2017年的2.65%上升到今年接近12%,從這組數據可以看出,長租公寓行業的競爭也越發激烈,只有在不斷地完善基礎設施和服務,才能提高用戶的入住率,這樣的結果就導致其增值服務部分逐年增加。

6年融資超1億美元

青客公寓與自如、蛋殼等長租公寓相差無幾。招股書顯示,青客公寓的商業模式與其他長租公寓並無明顯差別,即從房東處租賃房屋,並通過將較爲簡陋的房間改造成帶有家具的標准化房間,出租給有租房需求的客戶。

除了通過收租獲得收入,青客公寓還在招股書中強調會將技術手段用于運營的每個步驟中,以提高運營效率,並通過和專業的家庭服務供應商、電子商務公司以及其他類型的第三方服務公司合作,給用戶提供廣泛的增值服務,近期還推出了基于會員的“青客優選”平台。

從創立之初,青客公寓便開始借助資本的力量。2012年6月獲得紐信創投的天使投資;2014年、2015年分別完成A輪、B輪融資;2018年4月完成數千萬美元的C輪融資,由摩根士丹利管理的私募基金以及凱欣資本聯合領投。

行業暴雷不斷,上市能否殺出混戰?

近年來,長租公寓行業暴雷不斷。今年8月,長租公寓樂伽公司就發布公告,稱因公司經營不善,無力履行合同,公司已盡最大努力通過各種途徑積極自救,但均未能見效,公司已停止經營,關閉所有業務,員工大量離職,沒有經營收入,無法償還客戶欠款。

樂伽公司表示,通過認真反思,深刻認識到公司“高進低出”的經營模式存在巨大缺陷,已對長租市場帶來極大風險,加上內部管理制度缺失等諸多問題,造成公司業務全線關停的現狀。

更早之前,已經有愛公寓、杭州鼎家、寓見公寓等一系列長租公寓公司倒下。

在這些長租公寓倒下的背後,依然是缺錢的困境,燒錢是他們目前唯一的路。分散式長租公寓還得順著這條路一直走下去,靠燒錢來大肆擴張、爭奪市場份額,以鞏固其行業龍頭的優勢。在經營性現金流虧空的情況下,他們只得靠持續融資來“續命”。

此次青客公寓籌措資金還有利于青客公寓降低面臨的資金壓力。近年來長租公寓市場資本退去,企業融資越來越難。青客公寓選擇此時上市,未必沒有籌集資金解決當前經營窘境的想法。

招股書顯示,此次IPO募資到的資金一是將用于擴張所覆蓋的公寓和房間數量、二是投資于技術方面和基礎設施、三是用于一般營運用途。

換句話說,此次IPO募資主要是繼續的擴張所覆蓋的公寓和房間數量,從披露的招股書來看,截至2018年12月31日,青客公寓運營覆蓋6座城市的共計91234間房間,複合年增長率爲114.4%。截至2019年6月30日,青客公寓共運營96854間房間,同比增加超過30%;其中已出租93331間,可供出租3523間,入住率同樣高于2018年同期。

但在長租公寓这个赛道上,这样的房間覆盖数量还远远不够。目前这个赛道玩家众多,長租公寓主要分为集中式公寓、分散式公寓两大类。分散式公寓有自如、优客逸家、蛋壳公寓,集中式公寓则包括魔方公寓、 YOU+、V领地、城家公寓等。

在這個領域,自如、蛋殼算得上是長租公寓領域的頭部企業,其中,自如管理房間數量近85萬間,估值50億美元;蛋殼管理房間數量超50萬間,估值20億美元。

面對這些玩家,青客公寓依然存在很大的挑戰。對于青客公寓來說,成爲長租公寓第一股並不重要,重要的是上市之後,如何殺出混戰?

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