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開發商“骨折價”賣房,每平米最高降近萬元!撿便宜的機會來了?

每经编辑 李净翰 杜恒峰

圖片來源:攝圖網

對房地産企業來說,九月和十月向來是銷售旺季,重要性遠遠高過三月和五月所謂的“小陽春”。可以說,金九銀十的市場形勢,將決定一整年的業績。

從中國指數研究院披露的上半年數據來看,在公布全年銷售目標的前十強房企(碧桂園、萬科、綠地控股未披露)中,僅保利地産及中海地産完成了全年銷售目標的一半。

圖片來源:中國指數研究院

具體來看:

排名前十房企中,恒大的銷售目標完成率爲46.97%;

保利發展的銷售目標完成率爲50.52%;

融創中國的銷售目標完成率爲38.94%;

中海地産銷售目標完成率在25家房企中最高,爲59.4%;

新城控股目標完成了45.34%;

華潤完成率接近50%,爲49.5%;

龍湖上半年完成全年目標的48.01%。

在地産融資收緊的背景下,指望“金九銀十”賣房回收資金好還債“活下去”,成爲不少房企最現實的手段。于是,近期不斷有房企降價促銷、全員營銷的消息傳出:

據中國證券網,某大型房企近日再發國慶優惠政策,更是有“全國超800個項目最高折扣達6折,想要購房置業的朋友可以送員工折扣”的宣傳語,頻現微信朋友圈。

在北京,有高端住宅項目更是開始每平方米降價最高近萬元促銷。

據界面報道,另一家來自廣州的房企時代中國更開始了“全員營銷”,要求在2020年1月15日前,普通員工須每人賣出1套房,經理及普通總監每人2套房,普通總監以上每人4套房,副總裁每人6套房。

隨著中秋節、國慶節接踵而至,各大房企、樓盤打折促銷活動或許更爲密集。而對購房者而言,看到樓盤降價了,又開始糾結是該准備入手,還是該繼續觀望以期待更大的優惠來臨。

有住宅每平方米降價萬元促銷

據中國證券報報道,北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中,一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元,總價降110萬元左右。該樓盤售樓經理介紹,“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房,可根據客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標准每平方米1萬元左右,降價後已接近成本價。”對于降價的原因,該經理直言眼下行情低迷,想通過降價加速回款。

每經小編(微信號:nbdnews)注意到,近幾個月以來,房地産市場成交冷淡是開發商降價促銷的原因之一。根據國家統計局數據此前發布的,截至2019年7月,全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米,與去年同期相比下降0.4%,同時,商品住宅銷售面積累計增速已連續3月下滑。

哪些地方的房價在降呢?

諸葛數據研究中心選取50個區域價格變化作爲數據樣本,選取區域標准爲城市內成交活躍區域,計算出50城區價格量價漲幅,時間爲8月下旬(33-34周)與8月上旬(31-32周)。報告稱,由于大城市中心城區供地有限,新房的供應集中在大中城市的郊區,因此降價空間大;三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應高峰的影響,市場開始走弱,量價齊跌。

上述報告稱,降價並不是普遍現象,大城市的中心城市區及産業園區、環大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對于降價幅度,購房者應理性對待,並不會出現大幅降價局面,至于各大房企是否會進一步加大降幅,還需觀察9月份的市場交易情況。

市場人士:剛需抓住機會

近日,央行決定于9月16日全面下調金融機構存款准備金率0.5個百分點,同時對僅在省級行政區域內經營的城商行定向降准1個百分點。每當降准,很多人都會將想象力集中在刺激樓市上。不過央行方面不表示,此次降准的主要目的是降低實體企業的融資成本,支持實體經濟發展。因此,此次降准對樓市的影響十分有限,當前房地産仍在調控高壓期,監管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。比如在10日,21世紀經濟報道消息稱,監管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況,包括境內房地産類商戶、房産相關契稅等。

另據中國經濟網消息,市場人士普遍認爲,在當前政策形勢之下,房地産開發企業的資金鏈比較緊張,有促銷回籠資金的需要。九、十月份又是傳統的購房旺季,開發企業也想借這個時間加大銷售量,所以供應量會增加。那麽,對于確有首套購房需求或者改善性需求的剛需購房者來說,或許在此期間能夠淘到滿意的房子。

不過,今年“金九銀十”很難再現火爆的場面,當前政策環境之下,樓市整體上還將以穩定爲主。

中國指數研究院也表示,受行業政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響,現階段房地産市場觀望情緒濃厚,促銷搶收策略成效尚不明顯,市場下行壓力仍較大,成交大幅增長的可能性不大。

值得一提的是,隨著“房住不炒”的提出,房地産調控政策的實施,以及百姓購房趨于理性,近幾年的“金九銀十”都沒有太熱鬧。

近2個月要償還1000億債務

前些年房企大規模發債融資,房企到期需要償還的債務在今年已經迎來小高峰期,往後幾年需要償還的規模有望越來越大。

以國內發債到期情況來看,僅以公司債、企業債、中票和短融四類債券統計,Wind數據顯示,2019年至少有721只地産債券到期或提前兌付,合計需要償還的金額有望達5089.27億元。如果加上後期還有部分債券需要提前回售等,房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國企和民營企業需要償還的規模較大,其余性質的企業償還量稍小。

數據來源:Wind

相對于前兩年來看,2018年地産企業共有544只債券到期,償還金額3887.3億元;2017年房企需要償還的債券只有280只,償還量1175.43億元。對比可見地産行業近幾年償債快速增加,2019年償債小高峰無疑已經來臨。

不過在過去的8個月裏,地産企業整體兌付的還不錯,債券違約數量不多。而未來2個月,房企需要兌付的規模仍較大。Wind數據顯示,今年剩余4個月左右的時間,合計償還量達1430億元。而其中主要集中在9、10月份,兩個月需要兌付近1000億,而年底最後兩個月則償還金額相對較小。

除了買房回首資金,一些房企准備“借新還舊”。福建開發商泰禾集團繼2個月前發行了一筆利率15%的美元債之後,在昨日(10日)又宣布要發售利率達11.25%的美元債。

泰禾集團此次1億美元債的債券期限爲364天,票面年息11.25%,每半年支付一次,募集資金爲境內項目建設和其他一般企業用途。

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