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原創 華夏幸福上半年營收利潤雙增長,青銅時代房企路在何方?

8月16日晚間,中國房地産市場的一個重要參與者華夏幸福的2019年半年報發布,在實現營收、利潤雙增長的同時,華夏幸福能否探索出一條房地産企業在“青銅時代”時代的成長道路,華夏幸福又給了房地産市場怎樣的啓示?

一、穩定強勁的華夏幸福

根據《華夏時報》的報道,8月16日,華夏幸福公布了2019年上半年業績報告,上半年實現淨利潤84.8億元,同比增長22.4%,實現營業收入387.3億元,同比增長10.7%。與此同時,上半年華夏幸福整體毛利率達到48.7%,比上年同期增加2.9個百分點。

淨利潤增長22.4%,營業收入增長10.7%,華夏幸福上半年體現了穩定的增長態勢,而穩定的增長是由穩健提升的毛利率和淨資産收益率水平支撐的。上半年華夏幸福整體毛利率達到48.7%,比上年同期增加2.9個百分點,整體的淨利潤率比上年同期增加2.1個百分點。上半年其淨資産收益率同比增加4.8個百分點。

截至6月30日,華夏幸福預收款項達到1403億元,預收款項只能在物業交付後才能確認爲收入,在此之前則計入負債,這些預收款項在未來三年內將逐步結轉爲營業收入和利潤,保障了華夏幸福未來的業績增長。

過去五年,華夏幸福歸屬于上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%,而從預收款項可以看到,未來三年內華夏幸福淨利潤將持續處于增長態勢。

上半年,華夏幸福還加大了回款力度。上半年其經營活動産生的現金流入共計407.9億元,回款效率由去年同期的46%,大幅躍升至今年的62%,這也將促進其全年整體經營回款效率。

對于房地産企業來說,2019年都是很不容易的一年,在整體宏觀經濟下行壓力加大的大背景下,與宏觀經濟呈現出強相關關系的房地産業同樣也面臨著巨大的下行壓力,在這種壓力的推動下,不少房地産企業都發出了“黃金時代”已過,“白銀時代”漸行漸遠,“青銅時代”已經來臨的感慨,在這個房地産的”青銅時代“什麽樣的道路才能夠給房地産企業帶來長期可持續的增長?什麽樣的發展才能讓房地産擁有穿越牛熊的力量呢?看我們能不能管中窺豹、解剖麻雀,從華夏幸福的財報中找到答案呢?

二、青銅時代房地産企業路在何方?

在華夏幸福的半年報中有一個關鍵節點引發了我們的重點關注,華夏幸福說:受益于平安團隊帶來的新的思維與新的理念,今年上半年,華夏幸福在做強産業新城業務、園區配套住宅業務的基礎上,深入核心都市圈,積極探索商業辦公、長租公寓、城市更新以及康養等相關業務領域。

這句話其實隱藏了很多很深的內涵,不妨讓我們來一一分析:

首先,地産企業和保險資本的戰略協同。正如華夏幸福自己所說的,華夏幸福成爲了中國平安的重要戰略協同企業,房地産企業最核心的問題就是融資資金鏈的問題,而我們看到華夏幸福和平安已經形成了一種非常密切的戰略協同關系,借力于平安集團在金融業強大的縱橫捭阖的功力,對于傳統房地産企業揪心的資金鏈問題,在華夏幸福這裏將不是問題。通過這種房地産與險資資本的戰略協同,構建起了房地産+保險(或金融)的深度融合護城河,一方面,對于保險資本來說,可以深入進入房地産企業的開放過程,從而給自己歸集到的長期資金提供一個較爲穩健的投資收益來源。另一方面,對于房地産企業來說,保險資本的長錢可以降低自身的資金成本,減輕自己的資金壓力,讓房地産企業從單一的負債模式向金融資本結合模式轉化,如果做得好的話什麽有可能類似于日本出現主銀行制的産業結構,從而讓市場更加穩定,發展的也更加具備長期可持續生命力。

根據民生證券報告分析認爲,一方面房地産板塊曆來具有高淨資産收益率、低波動性、業績預期優良等優質屬性,另一方面房地産行業已逐漸步入穩定發展期,在行業集中度不斷提高背景下,龍頭房企兼具價值與成長屬性,對于險資具有較大的吸引力。

其次,地産企業的産業鏈上下遊服務與盈利升級。華夏幸福從來都不是一個只做個人住房項目的房企,産業新城是華夏幸福多年的業務發展重心,但是之前的産業形成對于華夏幸福來說還都是在新城的建設上面,以及通過園區相配套的住宅業務上發力。但是現階段,華夏幸福已經走出了傳統房地産企業的窠臼,在産業下遊開始布局城市都市圈的建設,比如在産業優先策略的引導下,培育産業集群,並同步將居住、商業、教育、醫療、休閑等城市配套到位,讓産業上下遊給華夏幸福創造遠多于單純房地産企業的價值。其實房地産企業現階段最需要考慮的就是,在國家“房子是用來住的,不是用來炒的”政策的指導之下,房地産市場已經全面從原先的投機屬性市場向居住屬性市場轉變,房地産市場的超額投資回報率和超過社會平均報酬的收益水平必然會下降,這個時候從其他地方找收入來源支持多元化的收入體系就將成爲房地産企業未來發展的大勢所趨。

第三,構建屬于地産企業的輕資産模式。除了險資協同戰略和産業上下遊整合之外,華夏幸福給産業更是提出了另外的一種模式,這就是房地産的輕資産模式,原先的房地産市場都是重資産模式,整個房地産企業都有一種負重前行的感覺,但是如今華夏幸福就開啓了輕資産方式,一方面,通過增加長期債務替換短期債務,華夏幸福優化了債務結構,將公司償債風險降低,從2018年第四季度開始,華夏幸福的融資性淨現金流就已經轉正。另一方面,華夏幸福已經成功地盤活了存量資産,在優化資産負債結構的同時,以資産管理輸出的模式,快速切入市場,並逐步探索其他市場化模式,如代建代運營模式、基金模式、資産證券化模式。

正如華夏幸福在發布年報的同時,發布了華夏幸福北京豐台麗澤大廈項目的轉讓公告,正是華夏與平安在新業務上的攜手落地——華夏幸福將旗下北京物盛科技有限公司100%股權,以58.28億元轉讓給中國平安人壽保險股份有限公司。平安人壽將委托華夏幸福下屬子公司在項目地塊上代爲開發建設標的物業,並在標的物業開發建設完成後對標的物業提供運營管理服務,就這樣一個模式明確的輕資産路徑已經形成。

可以說,華夏幸福的改變正在讓中國房地産企業具備了全新的發展路徑,這種新路徑的形成將會爲房地産的青銅時代注入了更多的市場想象空間,讓市場的前景變得更加值得期待。

作者:上游財經专家顾问,財經专栏作家,財經评论员。
微信公众号:江瀚視野观察(jianghanview)
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