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最火城市 突然下滑!楼市 最诡异的事发生了!

ghislain magritte,The birth idlo

文/呂韬

樓市火熱,經濟發涼!

連漲40個月之後,西安經濟突然“冷”了!

據西安統計局數據,2019年上半年,西安GDP增速突然下滑:

原本一季度,西安經濟增速爲8.6%,結果上半年GDP增速突然降低至7%。GDP環比增速下滑1.6%,增速下滑程度創近5年來新高。

最火楼市 突然下滑!西安 怎么了?

西安樓市,人稱“漲”市,除了漲沒別的。

連漲40個月,長期領跑全國,每個月國家統計局公布70個大中城市漲幅,西安幾乎都要霸占三甲。

常言道,樓市火,經濟熱,樓市寒,經濟冷,西安樓市這麽火,經濟怎麽突然下滑了?

8月11日,西安統計局發布《2019年上半年西安經濟社會發展系列報告之十六》告訴大家,西安經濟下滑的原因!

報告中明確表示,西安投資增速高位回落,穩增長壓力加大。

什麽叫高位回落?

西安統計局自制表格展示“高位回落”的含義:

無論和全國比,還是和陝西省比,西安真的都是高位,回落,回落速度之快,讓人咋舌!

投資有很多,大基建,制造業,房地産都算,哪個拖後腿了呢?

據西安統計局數據,投資細分項,下滑幅度最大的就是:房地産投資!

2019年直到5月份,西安房地産投資增速還能保持兩位數增長,增速在5月份爲14%。可進入6月,一下子滑落到-1.1%。

沒錯,真是負1.1%,1個月從14%到-1.1%,這速度降得確實有點快。

西安統計局在提及房地産投資下行的時候,還特別提到民間投資,說:

今年以來,受房地産開發投資下行影響,西安市民間投資增速回落,上半年,民間投資同比增長5.3%,較一季度和上年同期回落幅度均超過10個百分點。

除了投資下滑明顯,根據西安統計局數據,房地産企業的銷售回款,同樣出現大幅下滑!

上半年,西安市房地産企業本年實際到位資金1625.74億元,同比下降1.5%,增速分別較上年同期和一季度回落12.5和21.6個百分點。

具體來看,在房企到位資金裏,下滑幅度最大的有兩個,一個是定金及預收款,下降13.5%,和去年比更回落了41.95%!

個人按揭貸款方面,下降也超過10%。

大家都覺得西安樓市火熱的不行,但從投資和房企到位資金反推樓市,表面的火熱之下,異常冰冷!

6月到底發生了什麽?

讓西安樓市産生這麽大的變化?

從調控來看,2017年以來大大小小至少6次出台過調控措施。

力道真正強的,出現在5月底和6月下旬。

5月31日,陝西省層面,住房和城鄉建設廳出台關于進一步加強商品房預售管理工作的通知;

西安市層面,則在6月20日,出台最嚴樓市調控,直接對標一線城市。祭出5年社保的最嚴限購辦法!

另外,還有政策之外,更加隱秘的調控辦法。

根據西安統計局的消息,受利率上浮、公積金貸款審批時間延長、貨幣化安置鼓勵政策取消等影響,定金及預收款增速大幅下滑。

也就是說,盡管外界看到,7月開始,8月繼續,西安房貸利率不斷上調,但其實,商業銀行的管控指導可能在6月,甚至更早就已經開始了。

西安統計局還提到了棚改因素,2017年西安棚改貨幣化安置曾經超過70%。

根據計劃2019年,陝西省棚改計劃下滑幅度在45%。棚改計劃腰斬,貨幣化安置率在樓市調控下回落,可以預計西安樓市後續的上漲動力,很可能存疑。

西安通過人才政策,短期之內吸引到百萬人口。

據中指研究院數據,2017到2019年年,西安戶籍人口增加超過100萬,常住人口2017到2018年兩年平均增幅僅次于深圳和廣州,排名主要城市第三位,年增幅接近40萬。

西安樓市連漲40個月,和百萬新西安人湧入關系密切,但這部分住房需求很可能已經部分透支。

620新政之後,買房門檻大幅提高,又把新西安人口擋在買房門外。

如果不是,陝西省以及西安市控制土地供應,很可能西安樓市早已變了模樣!

據克而瑞數據,2019年主要城市中,西安土地供應同比降幅僅次于合肥,排名第二。減少土地供應面積15%。

按照住建部的調控政策,庫存在6個月以下,應該顯著加快土地供應。

根據克爾瑞的數據,西安樓市庫存周期報道10個月;西安統計局的數據,則顯示,住宅市場,西安的去化周期爲5.3個月。

應該增加土地供應,而不增加,爲何?

很有可能是爲了保持西安樓市的韌性,防止大起大落!

但問題來了,現在西安經濟,因爲樓市投資下滑,出現了較大幅度的調整,那麽除非在基建等其它領域,能夠補上;或者西安能夠容忍GDP下滑,否則西安地産投資勢必要重新跟上。

6月20日西安才祭出最嚴調控,7月30日政治局提出短期經濟不靠房地産,8月以來,調控進一步升溫,西安此時此刻很難放松樓市。

接下來,考驗西安經濟,西安樓市的時候到了!

(圖片來自視覺中國)

最後還要多說幾句。

据第一財經统计,除了西安,郑州、西宁、兰州、乌鲁木齐等城市,房地产投资占GDP的比重同样很大,且同样是近些年的热点城市,火爆城市。

其中鄭州2018年房地差投資占GDP比重爲32%;西甯爲22.72%;蘭州爲21.46%,烏魯木齊爲20.12%。

鄭州樓市二手房連續已經12個月下滑,GDP增速也是同樣回落。

接下來隨著樓市不斷收緊,這些熱點城市的經濟增長壓力確實比較大,保持定力,趕緊轉型,迫在眉睫!

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